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Madame Emilienne GUILLAUME et son fils Gérard GUILLAUME étaient propriétaire d'un bien indivis d'un immeuble sis 46 avenue du Général Leclerc à Boulogne-Billancourt (92100) dans lequel ils exploitaient un fonds de commerce Café, Tabac, PMU à l'enseigne «LE CELTIQUE». Ils ont cédé ce fonds de commerce à Madame Germaine EXCOFFON, Veuve SALVAT par acte du 1er Septembre 1983 et lui ont consenti un bail mixte des locaux d'habitation et de commerce pour une durée de neuf ans.
Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 1986, Madame Germaine SALVAT a constitué avec son fils, José SALVAT, une société en nom collectif «SNC SALVAT & Cie».
Madame Germaine SALVAT a apporté en nature en pleine propriété et jouissance le fonds de commerce café, tabac, pmu et loto, cet apport comprenait le droit au bail des locaux exploités.
Contexte historique et bien particulier de spéculation immobilière.
La société de promotion immobilière COFRADIM DEVELOPPEMENT était intéressée par la réalisation d’une opération de construction sur trois immeubles sis 46, 46bis et 48, avenue du Général Leclerc à Boulogne-Billancourt.
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(pièce 46 du rapport ; numérotée 1 ; photo 1 et 2)
Sans en avoir avisé les Consorts SALVAT, à savoir, Madame Germaine SALVAT et Monsieur José SALVAT, exploitant le fonds de commerce dans les locaux donnés à bail et résidant dans les dépendances de ces locaux, la société COFRADIM DEVELOPPEMENT, s’est fait consentir, le 15 septembre 1987 par les Consorts GUILLAUME, une promesse de vente.
Selon les dispositions de l'article 1589 du Code Civil cette promesse de vente vaut vente.
C’est dans ces conditions que pour obtenir la résiliation du bail des locaux à usage de commerce et d’habitation occupés par les Consorts SALVAT, les nouveaux propriétaires, à savoir la Société COFRADIM DEVELOPPEMENT, ont mis tout en œuvre, notamment en engageant une action visant la clause résolutoire du bail, en vue, essentiellement, de passer outre le versement de l’indemnité d’éviction.
Par assignation en date du 25 Novembre 1987, il a été demandé à Monsieur le Président du Tribunal d’Instance de Boulogne-Billancourt, statuant en référé, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et, subsidiairement, de prononcer la résiliation de l’engagement de location sur le fondement de l’article 1184 du Code Civil.
Madame KIPPER locataire occupant le logement situé au second étage de l’immeuble a signée une convention de résiliation de son bail le 17 Décembre 1987.
Extrait page 2 de la convention de résiliation de bail :
(pièce 46 du rapport ; numérotées 4)
Par ordonnance de référé du 2 Février 1988, Monsieur le Président du Tribunal d’Instance de Boulogne-Billancourt, a débouté les demandeurs de toutes leurs demandes.
Extrait page 3 ordonnance de référé du 2 Février 1988 :
C’est en cours d’instance en Appel former contre l’ordonnance de référé du 2 Février 1988 que la Société COFRADIM DEVELOPPEMENT :
- a le 16 mars 1988 obtenu le permis de démolir n°2415, pour les bâtiments situé au 46 à 48 avenue du Général Leclerc.
- a fait une demande de permis de construire pour la construction d’un immeuble de sept étages à usage d’habitation, de commerces et de bureaux aux 46 à 48 avenue du Général Leclerc.
Extrait page 7 revue Municipale de Boulogne Billancourt, n°169 de Mai 1988 :
(pièce 46 du rapport ; numérotée 5)
- a le 10 Juin 1988 déposé un dossier pour le permis de construire n°09201287 2337 aux 46 à 48 avenue du Général Leclerc.
- a le 2 août 1988 obtenu le permis de construire n°2337 aux 46 à 48 avenue du Général Leclerc.
Utilisant diverses manœuvres au cours de l’instance en Appel, et notamment la production de pièces ayant une authenticité tout à fait contestable, les nouveaux propriétaires des locaux, la Société COFRADIM DEVELOPPEMENT, ont finalement obtenu le 30 Septembre 1988 un arrêt rendu par la Cour d’Appel de VERSAILLES, qui a infirmé la décision qui lui était déférée, a déclaré acquise la clause résolutoire du bail, a prescrit par voie de conséquence l’expulsion de Madame Germaine SALVAT ainsi que tous occupants de son chef.
Dés le prononcé de l'Arrêt rendu le 30 Septembre 1988 par la Cour d'Appel de VERSAILLES, la Société COFRADIM a fait procéder à la démolition des immeubles situés au 46bis et 48 de l'avenue du Générale Leclerc.
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(pièce 46 du rapport ; numérotée 2 ; photo 3 et 4)
Pièce 006
La conséquence directe de la résolution du bail fut la conversion du Jugement de Redressement Judiciaire prononcé le 6 Octobre 1988 en Liquidation Judiciaire.
En effet Maître Jean-Pierre ADAM désigné par le Tribunal de Commerce de NANTERRE comme Administrateur Judiciaire, a mis fin à sa mission le 17 Octobre 1988.
Extrait EDITION “LE PARISIEN” du 10 Octobre 1989 :
Par lettre en date du 8 Décembre 1988 Maître Jacques PERRAULT, Avocat de la Société COFRADIM, ayant fait à l’Administrateur Judiciaire, Maître Jean-Pierre ADAM une offre de 200.000 F pour obtenir la libération des lieux occupés par les Consorts SALVAT avant le 15 Janvier 1989.
Extrait de cette lettre
(pièce 46 du rapport ; numérotée 6)
Pièce 008 – (page 1) – (page 2)
Par une note à Messieurs les présidents et Juges composant le Tribunal de Commerce des Hauts de Seine déposée le 14 Décembre 1988 au Greffe du Tribunal de Commerce de NANTERRE, l’Administrateur Judiciaire, Maître Jean-Pierre ADAM, a demandé au Tribunal de prononcer la Liquidation Judiciaire.
Pièce 009 – (page 1) – (page 2)
Extrait page 1 et 2 du Jugement de Liquidation Judiciaire indiquait :
Pièce 010 – (page 1) – (page 2)
La Liquidation Judiciaire a été prononcé sans convocation à l’audience du 15 Décembre 1988 par le Greffe du Tribunal de Commerce de NANTERRE de la SNC SALVAT et Cie, Monsieur José SALVAT Gérant et de Madame Germaine SALVAT associé pour l’audience du 15 Décembre 1988. Article 36 alinéa 2 loi 85-98 du 25 Janvier 1985. Nouveaux textes: Code de commerce. - art. L621-27 alinéa 2 (Ab)
Pour preuve la lettre en date du 09 Octobre 2002 adressée par Monsieur Alain SALVAT au Greffe du Tribunal de Commerce de NANTERRRE.
(Pièce 47 du rapport ; numérotée 18)
Pièce 011 – (page 1) – (page 2)
Par Arrêt rendu le 29 Juin 1989 la Cour d’Appel de VERSAILLES a considéré que la convocation de la SNC SALVAT et Cie, de Monsieur José SALVAT, Gérant et de Madame Germaine SALVAT, associée avait été faite, a confirmé le jugement de liquidation judiciaire prononcé le 15 Décembre 1988 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE.
Un pourvoi en cassation a été déposé par les Consorts SALVAT afin de faire censurer l’Arrêt rendu le 29 Juin 1989 par la Cour d’Appel de VERSAILLES qui a confirmé la mise en Liquidation Judiciaire d’une entreprise et de ses dirigeants, au mépris des droits de la défense et par une décision dépourvues de toute base Légale et de motifs.
Par lettre recommandée AR en date du 2 Mars 1989, la Société COFRADIM a fait une offre de relogement adressée à Madame Germaine SALVAT en ces termes
Extrait de cette lettre :
(pièce 46 du rapport ; numérotée 7)
Par assignation en référé des 5, 6 et 8 Juin 1989, les Consorts SALVAT ont demandé à Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE d’ordonner la suspension des poursuites en exécution de l’Arrêt de la Cour d’Appel de VERAILLES du 30 Septembre 1988.
Par ordonnance en date du 14 Juin 1989 du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE les Consorts SALVAT ont été maintenu dans les lieux.
Extraits page 2 et 3 de l’ordonnance :
(pièce 46 du rapport ; numérotée 8)
Pièce 013 – (page 2) – (page 3)
En effet les motifs de faits de l’Arrêt rendu le 30 Septembre 1988, par la 14ème Chambre de la Cour d'Appel de VERSAILLES étaient essentiellement fondés sur une attestation Extrait page 3 et 4 de l’Arrêt indiquait :
Pièce 005 – (page 3) – (page 4)
Les Consorts SALVAT n’ont pas été informé de la production de cette attestation, laquelle a été versée aux débats par Maître Jacques PERRAULT, Avocat de la partie adverse le jour même de l’audience, le 09 Septembre 1988.
Cette violation de l'article 15 et 16 du Code de Procédure Civile qui organisent la communication des pièces en temps utiles et le respect du principe du contradictoire n’a pas permis aux Consorts SALVAT de contredire cette attestation.
Il s’agissait d’une lettre en date du 12 Février 1988 du Cabinet GOVIN ET MAUMOURA, envoyée par télécopie par le Cabinet de Maître Jacques PERRAULT, Avocat de la partie adverse, le 09 Septembre 1988, jour de l’audience devant la Cour d’Appel de VERSAILLES à Maître José ANIDO, Avocat des Consorts SALVAT.
Extrait de la lettre en date du 12 Février 1988, le Cabinet GOVIN ET MAUMOURA atteste ;
En attestant que Madame SALVAT n’était plus assurée, que la police d’assurance avait été résiliée et qu’elle ne faisait plus partie de sa clientèle, le Cabinet GOVIN ET MAUMOURA a rapporte des faits qui sont contraire à la réalité, commerce et habitation étaient assurés par 3 polices souscrites auprès de deux compagnies d’assurances, aucune de ces 3 polices ont été résiliées.
La police d’assurance aux termes de laquelle il était établi que Madame Germaine SALVAT était assurée auprès du Groupe d’Assurances Mutuelle de France par l’intermédiaire de la Société courtage d’assurances GOVIN ET MAUMOURA a été versée aux débats.
Il sera confirmé ultérieurement que des Consorts SALVAT étaient bel et bien assurés.
Le Groupe d'Assurances Mutuelle de France confirmera par lettre en date du 29 Mai 1989, que Madame Germaine SALVAT locataire dans l’immeuble situé 46, avenue du général Leclerc, 92100, à Boulogne-Billancourt était bien assurée pour ses risques locatifs sans discontinué depuis le 30 Septembre 1983.
Le cabinet GOVIN et MAUMOURA lui-même reconnaîtra dans une lettre en date du 30 Mai 1989 que Madame Germaine SALVAT a toujours bénéficié d’une garantie risques locatifs pour son commerce sis 46, avenue du Général Leclerc à Boulogne-Billancourt et ce sans interruption depuis 1983.
Extrait de la lettre du Cabinet GOVIN et MAUMOURA:
Or seule la résiliation de la police du Groupe d'Assurances Mutuelle de France qui couvrait le risque locatif aurait pu entraîner la résiliation du bail.
L’attestation du Cabinet GOVIN ET MAUMOURA, (lettre en date du 12 Février 1988) était un faux versée aux débats en violation de l'article 15 et 16 du Code de Procédure Civile qui organisent la communication des pièces en temps utiles et le respect du principe du contradictoire.
En droit extrait page 3 de l’Arrêt rendu le 30 Septembre 1988, par la 14ème Chambre de la Cour d'Appel de VERSAILLES indiquait :
En considérant que Madame Germaine SALVAT avait, à compter de la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 19 Octobre 1987, un mois pour justifier qu’une police d’assurance avait été souscrite, la Cour d’Appel de VERSAILLES n’a pas donné de base légale à sa décision.
En effet il n’est fait mention dans la sommation délivrée le 19 Octobre 1987 d’aucun délai à Madame Germaine SALVAT pour se conformer aux obligations du bail.
or il est constant que la résiliation du bail ne pouvait être acquise que si ce délai de un mois était clairement mentionné dans la sommation.
Publication : Bulletin 1989 III N° 200 p. 110
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 5 janvier 1988
Titrages et résumés : BAIL (règles générales) - Résiliation - Clause résolutoire - Mise en demeure préalable - Mentions nécessaires.
Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui, sans préciser si une sommation avait imparti au locataire un délai pour se conformer aux obligations du bail visées dans cette sommation, retient que cet acte a suffisamment fait allusion à l'existence de la clause résolutoire et que le locataire savait grâce à son bail qu'il avait un mois pour s'incliner.
BAIL COMMERCIAL - Résiliation - Clause résolutoire - Mise en demeure préalable - Mentions nécessaires
Textes appliqués : Code civil 1134
Cour de Cassation, Chambre Civile 3, Arrêt du 31 Octobre 1989 pourvoi n° 88-12590
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux du 18 avril 1991
Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que pour constater que les consorts X..., qui ont donné à bail à Mme K..., un immeuble à usage commercial, sont en droit de se prévaloir de la clause résolutoire visée dans un commandement délivré à leur locataire, l'arrêt attaqué (Bordeaux, 18 avril 1991) retient que celle-ci ne contestait pas avoir entrepris des travaux de démolition et de changement des lieux sans autorisation écrite préalable des bailleurs ; Qu'en statuant ainsi, sans préciser si le commandement avait imparti un délai à la locataire pour se conformer aux obligations du bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Titrages et résumés : BAIL COMMERCIAL - Résiliation - Clause résolutoire - Mise en demeure préalable - Délai imparti au locataire pour se conformer aux clauses du bail - Nécessité.
Textes appliqués : Code civil 1134
Cour de Cassation, Chambre Civile 3, Arrêt du 10 Mars 1993 pourvoi n° 91-16969
Les droits et intérêts des Consorts SALVAT avaient été préservés par le dépôt d’un pourvoi en Cassation, une tierce opposition et un recours en révision contre l'Arrêt rendu le 30 Septembre 1988 par la Cour d’Appel de VERSAILLES.
Pour mémoire il est à noter que la responsabilité professionnelle civile de Maître José ANIDO, Avocat des Consorts SALVAT a été démontrée et reconnue par jugement du 15 Mai 2002 prononcé par le Tribunal de Grande Instance de PARIS.
(pièce 46 du rapport ; numérotée 9)
LIRE LA SUITE>>>> Proposition d’une indemnité d’éviction aux Consorts SALVAT
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